Загородная недвижимость что ждем от весны 2011

1. Которым будет высокий сезон этого года на рынке загородной недвижимости, его свойства. А.Е.: Прошлой весной впервые после почти 3-летнего застоя, рынок загородной недвижимости немного оживился. Видимо, весеннее оживление нас ждет и в данном году. Однако, в 2010 году, вдохновленные ощущаемым выходом страны из кризиса, собственники не пылали желанием снижать цены на свои темы. Поэтому сделки происходили в сегменте средних цен. Например, спросом пользовались неплохие коттеджи стоимостью до 3,5-4 млн. руб в предместье, или дешевые дома до 800 тыс. руб. Проблема ценообразования на дома и коттеджи в том, что собственник пытается просуммировать все свои расхода на приобретение, строительство, да еще и набавить 100% прибыли. Это неправильно, так как покупатель склонных платить столько, сколько готов платить, вне зависимости от «нормы прибыли» продавца. Возможно, в данном году мы увидим на рынке лучшее постижение этих процессов ценообразования. Хотя может получиться и наоборот, так как сейчас на продажу исключено достаточно много дорогостоящих объектов – до 15-20 млн. руб. Земельные же участки, как видите, в среднем, за последние годы дешевеют. С одной страны – «землю больше не делают», но с другой стороны, многие из них были усвоены во время ажиотажного спроса по высокой цене. Потом выделялось в частную собственность много земель, в результате чего суждение постоянно увеличивалось, цены снижались. В настоящий момент суждение велико, но спрос меньше. Во-первых, если говорить о земле, видоизменились приоритеты. С одной стороны, хочется подальше, где природа, с другой – туда необходимо ездить, строит там сложнее и т.д. Возникает конфликт желаний и возможностей. Заявки к участкам для строительства объектов для загородного отдыха также сложны: необходимы и водоемы, и леса, и горы, и транспортная доступность и инфраструктура немедленно. А так бывает далеко не всегда. 2. Кои объекты будут лидерами продаж (по месту, ценам, форматам, веществам)? А.Е: О диапазоне цен на коттеджи и дома я сказала выше. Дело в том, что загородный дом с точки зрения зодчества и дизайна – объект эксклюзивный, каждый пытается создать его по-близкому. Соответственно, покупатель не намеревается переплачивать за чужие идеи, а готов заплатить не больше, чем сам бы затратил на строительство. Если говорить о почве, то высокая цена за участок по тем же факторам оправдана, только если выполняются все пожелания – и естественные условия, и коммуникации, и инфраструктура. А в этом смысле у нас не настолько много устроенных коттеджных поселков или продаваемых в собранных с этой точки зрения местах. Поэтому в этом проблеме будут лидерами продаж участки в красивых природных местах, но при этом не чересчур удаленные «от цивилизации». 3. Ваш прогноз ценовой ситуации по загородным объектам А.Е: Коттеджи в предместье – до 4 млн. руб., дома в деревнях – до 800 тыс. руб, участки до 500 тыс руб. Это если говорить об сравнительно массовом сегменте. Разумеется, есть и эксклюзивные покупки, но – это отдельный сегмент и покупателей, и объектов. Особо нужно произнести о дачах. Считается, что с помощью закупки дачи можно решить вопрос «дешево и сердито». Но не нужно забывать, что большинство садовых «городков» не отзывается современным требованиям – маленькие участки, дурные противопожарные условия, недостаток воды. Это как нельзя лучше выразило прошлое засушливое лето. Именно по его опыту мы теперь ожидаем и предвидим, что наличие именно большого водоема (например, водохранилища), или артезианских скважин и водопровода довольно решающими множителями при выборе загородной недвижимости. Хотелось бы привести тут пример торговли земельных участков в поселке «Караидельская ривьера», где предусмотрели все эти моменты. 4. Что настоящее на загородном рынке жизненно с точки зрения инвестирования? А.Е: Если говорить о коттеджных поселках соответственного уровня сервиса и качества строительства, то их действительно не хватает. Но, существует массовый стереотип, что самому срубить дешевле, да еще и по своему вкусу. Поэтому инвесторов в такие программы мало, так как сложно спрогнозировать стабильный спрос. Возможно, если бы не кризис, ситуация находилась бы иной, но… Загородная недвижимость не является первой необходимостью, это, быстрее, «предмет роскоши», поэтому покупку таких тем именно для летнего отдыха многие откладывали. Постоянное же проживание за городом тоже обладает проблемы. И финансовые, и опять-таки, начавшиеся прошлым летом «климатические». Необходимо большее разнообразие цен, проектов и тканей. Много сейчас существует новых технологий стройки, но не все из них проверены временем в наших условиях. Поэтому они активизируют недоверие, хотя иногда очень привлекательны и по цене, и по возможностям дизайна. Нужно как-то пытаться ликвидировать это недоверие, и при этом соблюдать качество строительства. 5. Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю загородной недвижимости? А.Е.: Явственно понимать, с какой целью они приобретают, и не обольщаться. А далее понимать, что каждый тип покупки обладает плюсы и минусы: готовый дорогой коттедж, простой деревенский дом, дачка в садовом дружбе или земля для самостоятельного строительства – так отличаются в результате употребления, что об этом тоже стоит подумать. Загород имеет и преимущества, но и некоторую трудоемкость содержания, бегства и т.д. И время показывает, что не все это выдерживают. Так как желают приезжать в выходные и отдыхать, а приходится учиться загородным бытом. Иными словами, необходимо бюджетировать не только денежные затраты, но и «частные» – время, усилия, проявления личной активности и т.п. Выбор загородной недвижимости также случается очень долго. Во-первых, разъезжаем в основном в выходные и в нормальную погоду летом. Потом длинно думаем. В итоге только на выбор может уйти почти все лето. Поэтому надо успеть либо преждевременной весной – чтобы успеть окультурить землю, либо к осени, для того чтобы «обжить» и подготовить все к следующему году. В интервью использованы диаграммы аналитического отдела «ЭКСПЕРТ». Интервью обманула: Ерошина Анна.